Đề xuất này vừa được Chính phủ đưa vào Dự thảo Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi) đang thu hút nhiều ý kiến trái chiều từ dư luận.
Theo dự thảo Luật, 2 loại giao dịch BĐS phải thông qua sàn, bao gồm: Chủ đầu tư bán, cho thuê mua nhà ở hoặc công trình hình thành trong tương lai và chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án BĐS. Dự án luật này sẽ được Quốc hội cho ý kiến tại Kỳ họp thứ 5, Quốc hội khóa 15.
PV Tri thức và Cuộc sống đã có cuộc trao đổi với các chuyên gia pháp lý, luật sư Lê Hằng - TAT Law firm xung quanh đề xuất trên.
 |
| Ảnh minh họa. |
Có hạn chế rủi ro cho khách hàng?
- Khi bảo lưu quan điểm đề xuất chủ đầu tư bán, cho thuê nhà hình thành trong tương lai phải qua sàn, Chính phủ khẳng định “đã đánh giá tác động kỹ”. Đồng thời cho biết, mua bán, giao dịch trực tiếp dẫn tới nhiều rủi ro, quy định giao dịch qua sàn không làm tăng chi phí bất hợp lý, tăng kiểm soát, minh bạch?
Luật sư Lê Hằng: Trước đây, Luật Kinh doanh BĐS 2014 không đề cập đề xuất bán BĐS qua sàn. Nhưng nay tại Dự thảo Luật kinh doanh BĐS (sửa đổi) lại đề xuất chủ đầu tư bán, cho thuê nhà ở hình thành trong tương lai phải qua các sàn giao dịch.
Với đề xuất này chưa khẳng định được có thể hạn chế rủi ro cho khách hàng khi mua loại hình BĐS qua sàn. Bởi việc quy định khung cứng như vậy có tính chất bắt buộc người dân phải giao dịch thông qua sàn và có thể làm tăng chi phí cho giao dịch gây bất lợi cho người mua. Nhưng cũng không phủ nhận lợi ích của việc người dân giao dịch qua các sàn BĐS uy tín sẽ giảm thiểu rủi ro khi lựa chọn được những dự án phù hợp với nhu cầu và đảm bảo pháp lý.
Điều quan trọng hơn cả là, giao dịch mua bán giữa chủ đầu tư và khách hàng phải đảm bảo đúng quy định về pháp luật về nội dung, hình thức và được sự quản lý chặt chẽ của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Sự xuất hiện các sàn giao dịch cũng tiềm ẩn những tranh chấp phát sinh khi những sàn giao dịch này hoạt động không đúng quy định và lợi dụng chủ đầu tư để huy động vốn và chiếm dụng tiền của khách hàng.
Do đó, về mặt thực tiễn kể cả khi điều luật không quy định cụ thể bắt buộc, một số khách hàng vẫn tự nguyện và lựa chọn thông qua các sàn giao dịch để tìm hiểu và lựa chọn dự án để mua dù chi phí phát sinh sẽ đội lên. Như vậy, nên chăng việc quy định giao dịch thông qua các sàn giao dịch chỉ nên “khuyến khích” người dân thực hiện mà không áp dụng quy định bắt buộc?
Điều 57, Dự thảo Luật Kinh doanh Bất động sản (sửa đổi) về các giao dịch bất động sản thông qua sàn giao dịch bất động sản:
1. Chủ đầu tư bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai và chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản để người dân tự xây dựng nhà ở phải thực hiện giao dịch thông qua sàn giao dịch bất động sản theo quy định của Luật này.
2. Nhà nước khuyến khích tổ chức, cá nhân thực hiện giao dịch mua bán, chuyển nhượng, cho thuê mua, cho thuê nhà ở, công trình xây dựng và quyền sử dụng đất không thuộc trường hợp quy định tại Khoản 1 Điều này thực thông qua sàn giao dịch bất động sản.
- Một số ý kiến băn khoăn việc quy định cứng giao dịch qua sàn sẽ làm tăng trung gian, tăng chi phí, trong khi bản thân các sàn là môi giới, trung gian và không loại trừ hiện tượng câu kết làm nhiễu loạn thị trường. Trường hợp giao dịch qua sàn, Nhà nước sẽ phải quản lý, điều tiết thị trường thế nào để chống thất thu thuế, rửa tiền?
Luật sư Lê Hằng: Dự án nhà ở hình thành trong tương lai là những sản phẩm có tính chất đặc thù, nên việc quy định và kiểm soát thủ tục liên quan chuẩn hóa trong giao dịch là rất quan trọng để thị trường ổn định, lành mạnh hơn, hạn chế rủi ro cho khách hàng. Trường hợp giao dịch trực tiếp với chủ đầu tư khi đảm bảo điều kiện theo quy định, khách hàng không lo ngại bị đẩy giá, thổi giá gây bất lợi cho người mua.
Các sàn BĐS là đơn vị cung cấp dịch vụ thông thường như doanh nghiệp khác, không phải một công cụ quản lý nhà nước hay được sử dụng như một công cụ của N.hà nước. Do đó, việc quy định “giao dịch bắt buộc thông qua các sàn giao dịch” có thể tạo nên sự bất bình đẳng trong hoạt động kinh doanh. Bởi vì, bản chất của hoạt động kinh doanh là đảm bảo hoạt động tự do kinh doanh được quy định theo Hiến pháp.
Hoạt động quản lý nhà nước đã có thì cũng không nên can thiệp vào quyền của doanh nghiệp quy định theo Điều 7 Luật Doanh nghiệp 2020 về việc “Tự chủ kinh doanh”. Doanh nghiệp có quyền lựa chọn hình thức kinh doanh phù hợp theo quy định của pháp luật. Bên cạnh đó, quy định qua sàn giao dịch nhà nước phải có những điều khoản chặt chẽ đối với loại hình này để hạn chế tác động tiêu cực như gian lận, thất thu thuế, rửa tiền và các tranh chấp phát sinh.
 |
| Luật sư Lê Hằng - TAT Law firm |
Quản lý thế nào để thị trường minh bạch?
- Giao dịch qua sàn hay giao dịch trực tiếp, quan trọng nhất là quản lý về mặt con người và có những giải pháp để chống tiêu cực, gian lận, lừa đảo?
Luật sư Lê Hằng: Nhìn chung, dù quy định qua sàn giao dịch hay trực tiếp đối với giao dịch mua BĐS hình thành trong tương lai, điều quan trọng nhất vẫn là yếu tố “con người” trong việc tuân thủ pháp luật, gồm: Chủ đầu tư, nhà phân phối dự án, bên thứ ba tham gia giao dịch (ngân hàng), người mua và hoạt động quản lý, giám sát của cơ quan nhà nước đối với loại hình này.
Để có thị trường BĐS phát triển bền vững, công bằng và lành mạnh, các cấp quản lý không thể đứng ngoài cuộc mà phải quyết tâm thay đổi trong công tác quản lý của chính quyền địa phương. Các cơ quan nhà nước cần thực hiện đúng phạm vi trách nhiệm của mình trong công tác quản lý dự án ở địa phương và có cơ chế phối hợp sở, ban, ngành để ngăn ngừa và xử lý những dấu hiệu vi phạm liên quan giao dịch BĐS.
Khi thực hiện giao dịch trực tiếp hoặc qua sàn giao dịch, người dân cần tham vấn chuyên gia BĐS, luật sư để có lời khuyên pháp lý và thực hiện giao dịch đúng quy định pháp luật. Cần minh bạch giao dịch nếu thông qua các sàn giao dịch phải lựa chọn đúng nơi và cẩn trọng khi xuống tiền đặt cọc từ 5-10% giá trị tài sản.
Có thể ấn định thời gian hoàn cọc trong thời gian nhất định từ 7-10 ngày nếu không muốn giao dịch BĐS để tránh rủi ro khi chưa có đầy đủ thông tin và người mua muốn thay đổi quyết định của mình.
Xin cảm ơn bà đã tham gia trao đổi!
Liệu có tiềm ẩn nguy cơ lợi dụng quy định của pháp luật để độc quyền?
Trao đổi với báo chí, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch HoREA - cho rằng, sàn giao dịch BĐS chỉ là một phương thức giao dịch nên việc bắt buộc 2 trường hợp phải thực hiện thông qua sàn, liệu có tiềm ẩn nguy cơ lợi dụng quy định của pháp luật để độc quyền. Việc buộc giao dịch qua sàn sẽ làm tăng giá giao dịch, trong khi đó những dự án đầy đủ cơ sở pháp lý, chủ đầu tư có đủ năng lực, uy tín thì việc giao dịch ngoài sàn vẫn diễn ra thuận lợi, ít rủi ro. Bởi vậy, có thể cân nhắc yêu cầu bắt buộc thực hiện thanh toán qua ngân hàng, phải có chứng nhận thanh toán của ngân hàng, giúp giảm rủi ro, tránh khiếu kiện.
Giao dịch BĐS thông qua sàn để gắn trách nhiệm
Trao đổi với báo chí, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam cho rằng, việc giao dịch BĐS hình thành trong tương lai không thông qua sàn sẽ đẩy người mua nhà phải tự mình kiểm chứng chất lượng, pháp lý, giá cả… Việc quy định tất cả các giao dịch BĐS hình thành trong tương lai cần thực hiện thông qua sàn để gắn trách nhiệm (của sàn giao dịch, nhà môi giới BĐS trong việc mua bán sẽ bảo vệ quyền và lợi ích cho người mua nhà). Đây được xem là một trong những giải pháp quan trọng giúp cân bằng lợi ích các bên và giúp thị trường BĐS Việt Nam phát triển lành mạnh, ổn định và bền vững.
>>> Mời độc giả xem thêm video Tiến độ dự án bất động sản hàng hiệu tại TP. Hồ Chí Minh